文/史程

　　加装电梯——便利与权利的对弈

　　公民自由的边界，是他人权利行使不受妨碍的最大极限。以既有住宅加装电梯为例，新建电梯将占用小区公共部分用地和底层住户不动产相邻用地，权属确定应为全体业主共有物权和底层住户区分所有权。物权的排他性决定了电梯建设方，必须征得可能带来不利影响的全体权利人(即建筑区域内全体业主)同意。我们可以引导、鼓励底层居民自愿权利让渡，并给予一定的利益补偿，但不能刚性考核。我们可以制定相关规则，给予经济利益或社会服务、公共福利方面的利益补偿，保持权益总量平衡，不能通过行政强制、比例通过、民主集中等方式，剥夺低楼层的权利。我们可以调整政策导向，从“政府补贴20万，动员居民加装电梯……”转变为“政策鼓励居民加装电梯，如果加装可向政府申请补贴给20万”。

　　谁来主导——市场化的缺失

　　“谁受益谁负担”，权利与义务对等是民法基本原则。政府主导项目实施，将本是谁受益谁负担的“利益平衡机制”改变为单项付出、无偿提供服务“公益受益机制”。当前旧改工作资金来源比较单一、资金配比标准也较低，一方面社会化资本难有空间进入，另一方面也无法满足“深度改造”“整体提升”的要求。旧改应当坚持“居民诉求、居民受益、居民负担”原则，采用“政府补贴、企业运作”模式，居民根据改造需求制定投入标准，可以突破每平方400元标准，甚至可以按需达到更高。

　　出台相应政策，明确改造前无产权房屋设施法律权属，为改造释放未来利益回报空间，将老旧小区物业管理、养老、托幼、停车、食堂改造交由社会资本运行，鼓励第三方机构运营，逐步引导居民群众养成“受益就要负担”理念。

　　内外有别——为之期待的内生转变

　　在当前注重老旧小区功能改造、环境改造等方面“外部”改造的同时，能否适当考虑采用政府整体收购，将老旧小区打造成为现代生活的先行示范社区模式，从而实现“内生转变”。首先，老旧小区地理位置一般较为优越，便于居住人群参与现代都市生活。其次，老旧小区户型较小，适应单身人群个体独立居住要求。再次，老旧小区房屋建设年代久远，销售单价、总价较低，便于整体收购。提高装修标准，将其改造“人才房”或“高端公寓”。（资金核算方案为：政府收购价格+改造装修价格=每年租金价格+吸引人才红利。）精装后出租给都市白领、商务人士，打造以年轻人为居住主体的现代生活示范社区，一方面老破小居民可以获得征迁补偿款购置新房，实现从根本上改变居住环境；另一方面，从每个房间内部得到精良装修，优化老小区常住人结构，可以从内生动力角度让老破小焕发新活力，带动形成时尚、高端、现代化居住氛围，有效提升区域影响力。