“绿蓝黄红”四档预警 提前介入化解物业费收缴纠纷

　　一组来自区法院的数据显示，近三年来，我区物业费纠纷案件数始终保持在较高数量，平均不到3天就有一起。而在去年，我区各街道涉及业主与物业的纠纷中，关于物业费纠纷的占比，有5个街道达到100%，还有2个街道也超过了80%。可以说，解决物业费纠纷，已经成为化解小区基层治理矛盾首当其冲的问题。

　　“业主认为物业服务没有到位不愿付费，物业认为业主享受了服务就应该交费，双方僵持不下，特别是到要换物业的时候，矛盾激化就闹到法院去了。”区三方办副主任谭建明表示，针对这个“死结”，今年区三方办制定了《预防和化解物业纠纷工作机制》，就是要探索实践“诉源治理”的方法和路径。

　　在建立物业服务关系之前，联动住建、属地街道、司法局、法院等单位部门设置“高门槛”，把好前面的关卡是预防的第一步。在解决“费用收缴”这个核心难题上，该机制的关键是引入了“预警程序”。由区住建局牵头，物业公司开设专号，及时录入每期费用收缴率，根据收缴率由高到低，分设“绿蓝黄红”四档预警。当收缴率在50%到70%，物业服务合同不足3个月，说明情况颇为紧急，将被列入“黄档”。此时，区住建局、物业行业协会就会引起警惕，督促物业改善服务问题。而当物业撤离在即，物业费收缴率低于50%时，解决物业费纠纷迫在眉睫，这种情况会升级到“红档”。社区律师、人民调解员、微法庭等会加强联动，主动介入调解纠纷。

　　引入“预警程序”，让解决矛盾有了“温度计”。实现矛盾早发现早解决，将之遏制在萌芽状态。

　　专题专议“联合会诊” 多方合力破年度难题

　　“我们区三方办自成立以来，一直高度关注小区物业纠纷情况。尤其是有关物业费收缴的问题，矛盾比较突出。”“我们法院近年来关于物业纠纷的案件始终保持在较高数量，如何更好地化解物业纠纷是摆在我们面前的一道难题。”4月16日下午，区三方办三方互动室里，三方办代表作为“主讲人”，区委政法委作为“主持人”，区法院作为“主议人”，三方围坐一桌，围绕“预防和化解物业纠纷工作机制”这一主题进行解读、评议。区司法局、区住建局、街道代表、物业公司代表、业委会主任代表和律师代表等作为参与单位，也参与建言献策。相关部门集中把难点、痛点问题摆到台面上来，开展多部门“联合会诊”。

　　这是今年区三方办全新推出的议事协商机制——专题议事协商研讨会。要解决基层治理中“难啃的硬骨头”，除了广泛地动员群众参与外，更要有效建立多部门协作的联动工作机制。区三方办将定期组织业委会联谊会、物业企业行业协会、第三方中介机构、专家学者、政府部门等人员集中探讨，做到“专题专议”。每次议事协商的主题，聚焦以往工作中出现的高频问题。根据主题的不同，列席议事的“三方”和“多方”也会作出相应调整。目前已经确定的主题有“完善业主大会指导规则”“细化物业管理服务”等内容。

　　今年聚焦六大重点工作 进一步拓深基层治理方法路径

　　除推出《预防和化解物业纠纷工作机制》和“专题议事协商研讨会》外，今年区三方办还将做好“巩固基层党建引领核心功能”“开展街道三方协同赛”“实施老旧小区长效管理”“提升‘三方办’模式创新成果”等4大方面的工作。

　　以“开展街道三方协同赛”为例，今年“协同赛”采用百分制，其中“党建引领核心作用”“美好家园创建特色成果”各占10分，“三方工作精细化水平”“老旧小区长效管理机制”各占30分，“住宅小区矛盾杂音去化”占20分。一季一排名，一年一大考，将阶段性排名和年度综合考评相结合。

　　针对我区大规模开展老旧小区改造提升的现状，今年区三方办及时推出“老旧小区长效管理”机制，按照“改造一个，管好一个”的原则，对计划完成改造的98个住宅小区落实好“两规两员一房”，即制定小区《管理规约》和《议事规则》两个规章，选定“业委会人员”和“物业服务人员”两类人员，落实好“物业管理用房”。“我们将通过以考促治，把老旧小区综合改造后的长效管理也会被纳入全区‘三方协同赛’，计入街道年度‘三方工作单项考核’总分，有效巩固老旧小区综合改造成果。”谭建明表示。